Regularização de Imóveis
Imóvel sem escritura registrada não tem dono perante a lei — independentemente de quantos anos a família mora nele ou de quanto foi pago. Regularizar é possível, mas o caminho depende da origem do problema.
No Brasil, a propriedade imobiliária só existe juridicamente quando há um registro no Cartório de Registro de Imóveis. Contrato de compra e venda, recibo, promessa ou posse prolongada não substituem a escritura registrada. Quem não tem registro não pode vender, financiar, doar ou transmitir o imóvel por herança com segurança jurídica.
As causas são variadas. As mais comuns são: compra feita só com contrato particular sem lavrar escritura, vendedor falecido antes de passar o imóvel, loteamento irregular, imóvel adquirido por posse sem documentação, ou herança não inventariada que ficou "no nome do falecido" por anos.
Em todos esses casos, o caminho para regularização existe — mas é diferente para cada situação.
Se o imóvel foi comprado com contrato particular e o vendedor ainda está vivo e localizado, o caminho mais simples é lavrar a escritura pública em Cartório de Notas e registrá-la no RGI. Exige cooperação do vendedor.
Regulamentada pelo CPC/2015 e aprimorada pela Lei 14.382/2022, permite obter a escritura em cartório mesmo sem a cooperação do vendedor. É necessário comprovar o pagamento integral e a posse do imóvel. Antes só era possível pela via judicial — hoje o extrajudicial é mais rápido e acessível.
Para quem ocupa o imóvel há anos como se dono fosse, sem oposição, mas sem documento formal. O prazo mínimo de posse varia de 2 a 15 anos dependendo da modalidade (urbana, rural, familiar, especial). Pode ser feito pela via extrajudicial — em cartório — ou judicial, dependendo do caso.
Se o imóvel nunca saiu do nome do falecido, o caminho é abrir o inventário (judicial ou extrajudicial) e transferir o bem para os herdeiros. Após o inventário, o bem é registrado no nome dos novos proprietários no RGI.
Um erro comum: tentar fazer o inventário de um imóvel que já estava irregular antes do falecimento. Nesses casos, o inventário sozinho não resolve — é preciso primeiro regularizar a cadeia dominial e só então inventariar.
Identificar esse problema cedo evita que o processo trave no cartório por falta de matrícula regular. É mais uma razão para consultar um advogado antes de sair reunindo documentos.
Cada situação tem um caminho. Entre em contato para identificar a solução correta para o seu caso.
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